Nachhaltiger Vermögensaufbau mit Immobilien

In den aktuellen Niedrig-Zins-Zeiten müssen Anleger von den „klassischen“ Methoden des Vermögensaufbaus abweichen und neue Wege gehen, um das Geld wirklich für sich arbeiten zu lassen. Neben dem Kauf von Unternehmensanteilen über Einzelaktien oder ETFs bieten insbesondere Immobilien wegen des billigen Geldes eine einmalige Möglichkeit, um nachhaltig Vermögen aufzubauen.

Was ist eine Immobilien Investition?

Zunächst müssen wir klären, was eine Immobilieninvestition ist und was nicht. Viele Menschen assoziieren mit einer Immobilieninvestition nämlich den Bau des eigenen Häuschens außerhalb der Stadt. Dies wird häufig als Altersvorsorge bezeichnet und damit gerechtfertigt, dass man dem Vermieter nicht das Geld „in den Rachen werfen“ möchte. Missachtet wird dabei allerdings, dass nun zwar tatsächlich kein Vermieter mehr Geld bekommt, dafür allerdings die Bank die Hand aufhält.

Generell ist eine Investition dadurch definiert, dass Kapital mit einem bestimmten Verwendungszweck einsetzt wird. In der Regel sehen wir den Begriff in einem anderen Zusammenhang. Gemäß der eigentlichen Definition wäre auch der Kauf eines Autos eine Investition. Solange du allerdings kein Vertriebler bist, der mit dem Auto auf „Kundenfang“ geht, erwartet eigentlich niemand einen positiven Rückfluss aus dieser Investition.

Wir betrachten Investitionen als Einsatz des Kapitals, um einen positiven Rückfluss zu erzielen. Sehen wir den Begriff auf diese Weise, wird schnell klar, warum der Bau des Eigenheims keine Investition ist. Zum einen erhalten wir keinen direkten Rückfluss aus der Investition und zum anderen müssen auch noch viel Geld für Instandhaltung und Reparaturen zurückgehalten werden, die ansonsten der Vermieter tragen würde.

Nach der Petersschen Formel kommen in 80 Jahren der Immobiliennutzung Kosten in Höhe der 1,5-fachen Herstellungskosten auf den Häuslebauer zu. Auch die anfallenden Kosten für die Grunderwerbssteuer und das Honorar für den Notar müssen addiert werden. Dies wird bei der Gegenüberstellung von Mietzahlung und Darlehensrate häufig übersehen. Wer sein Eigenheim in einer zukunftsträchtigen Lage baut, könnte natürlich sagen, dass die Immobilie im Wert steigt.

Wer sich allerdings für einen großen Teil seines Lebens in einer Gemeinschaft eingelebt hat, seine Kinder in den eigenen vier Wänden hat aufwachsen und Freunde finden sehen, wird sein Eigenheim in den seltensten Fällen verkaufen, um das gebundene Kapital in liquide Mittel zu verwandeln und somit wieder neue Investitionen tätigen zu können. Das Eigenheim ist also meistens keine Investition, sondern ein Luxus, den man sich leisten können muss.

Was ist die Alternative?

Die Alternative ist, dass du selber zur Miete lebst und die Vorteile des Mieterlebens nutzt, während du selber in Wohnimmobilien investierst und die Mieteinnahmen sowie Wertsteigerung zum Aufbau deines Vermögens verwendest. Gehen wir von einem Hypothekenzins von 5 % aus und nehmen an, du möchtest eine Immobilie für 150.000 € kaufen. Bei der typischen Tilgungsrate von 2 % hättest du eine monatliche Belastung von 250 € (150.000 € * 2 % / 12 Monate).

Allerdings darf nicht vergessen werden, dass diese 250 € keine Kosten im klassischen Sinne sind, sondern das Darlehen für deine Immobilie abbezahlen. Das Geld ist somit nicht weg, sondern ist in deiner Immobilie gebunden. Zusätzlich kommen allerdings die Darlehenszinsen von 625 € hinzu. Insgesamt müsstest du für deine Immobilie eine Darlehensrate von 875 € monatlich zahlen.

Zusätzlich zu diesen Kosten setzt die Bank gewisse Kosten und Pauschalen an, um zu ermitteln, ob du dir die Hypothek leisten kannst. Hättest du beispielsweise Mietausgaben von 600 €, Lebenshaltungskosten von 500 €, 200 € Pauschale für ein Auto, einen Ratenkredit von 100 € sowie einen Sicherheitspuffer von 100 €, müsstest du bei der sorgfältigen Auswahl der richtigen Bank ein Einkommen von mindestens 2.375 € netto haben, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Erst bei diesem Einkommen würde die Bank davon ausgehen, dass du dir nicht nur den Kredit, sondern auch deinen Lebensunterhalt leisten kannst und noch genug Geld für unerwartete Ereignisse besitzt. Aktuell haben wir allerdings einen deutlich niedrigeren Hypothekenzinssatz. Daher sind Immobilieninvestitionen gerade jetzt für Investoren von höchster Relevanz.

Momentan sind Zinsen von teilweise weniger als 2 % erzielbar. Das ist die einmalige Chance, die der Markt dem Privatinvestor bietet. Plötzlich kommen auf deine 250 € Tilgung nämlich nur noch 250 € Zinsen hinzu. Mitsamt der Unterhaltskosten und dem Sicherheitspuffer, den die Bank einfordert, bräuchtest du nur noch ein Gehalt von 2.000 €, um ein Darlehen für den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie zu erhalten.

Grundsätzliche Anlagestrategie

Du brauchst bei Immobilieninvestitionen, wie auch bei Investitionen in Aktien, eine grundsätzliche Strategie. Wie baust du dir ein Immobilienportfolio auf? Wie solltest du die

Finanzierung gestalten und welche Erträge können erzielt werden? Häufig besteht der Glaube, dass zum Kauf einer Immobilie eine enorme Menge an Eigenkapital eingesetzt werden muss. Oft wird von 20 % gesprochen.

Bei unserem Beispiel müsstest du also 30.000 € aus der eigenen Tasche zahlen, um die Immobilie finanziert zu bekommen. Der Einsatz einer solch enormen Geldmenge zur Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie ist unter allen Umständen zu vermeiden. Denn eine Immobilieninvestition wird umso rentabler, je weniger Eigenkapital du einsetzt. An den folgenden beiden Beispielen wird dies deutlich.

Zum einen beleuchten wir den Kauf einer Immobilie, die zu 100 % finanziert wird. Danach kaufen wir eine Immobilie, bei der du 20 % des Kaufpreises selber leistest. Wie haben sich die beiden Immobilieninvestitionen nach 10 Jahren entwickelt? Warum wir uns zunächst nur 10 Jahre ansehen, erfährst du später. Zur Berechnung gehen wir von einer Mietrendite von 4,64 % aus.

Die Rendite auf das eingesetzte Kapital unterscheidet sich enorm zwischen der Investition, bei der du 20 % des Kaufpreises aus eigener Tasche finanziert hast und der Immobilie, wo du nur die Erwerbsnebenkosten bezahlt hast. Diese werden in der Regel nicht von einer Bank mit finanziert und müssen in jedem Fall von dir getragen werden.

Warum beleuchten wir gerade den Zeitpunkt nach 10 Jahren? Immobilien sind neben dem Vermögensaufbau auch aus steuerlicher Sicht sehr interessant. Gewinne aus Immobilieninvestitionen sind nämlich nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel besteht. Hier erfährst du mehr darüber. Das heißt, du könntest im Beispiel der 100 % Finanzierung den Verkaufserlös von 54.148,82 € komplett behalten. Keine Steuern, keine Abzüge, stattdessen kompletter Reinerlös.

Erfahre hier mehr zur steuerlichen Behandlung von Immobilieninvestitionen:

https://immlab.de/immobilien-steuern-sparen/

Um den gewaltigen Effekt von Immobilieninvestitionen zu verdeutlichen, möchte ich dir die

Immobilienschere zeigen. Bei Immobilieninvestitionen spielen zwei große Faktoren eine Rolle. Zum einen die Wertentwicklung deiner Immobilie und zum anderen die Tilgung des Darlehens. Bei geprüften Immobilien sind die Mieteinnahmen ausreichend groß, um sowohl die Kosten für das Darlehen, als auch die Zinsen komplett abzudecken.

Häufig muss lediglich am Anfang ein kleiner monatlicher Betrag von 30 € bis 50 € gezahlt werden, da zwar die Kosten für Tilgung und Zinsen gedeckt werden, aber auf den Investor noch weitere Kosten für die Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage zukommen. Nach der ersten Mieterhöhung sind auch diese Kosten in der Regel gedeckt.

Voraussetzungen für deine erste Immobilieninvestition

Vielleicht fragst du dich jetzt, welche Voraussetzungen du erfüllen musst, um in Immobilien investieren zu können. Viele Menschen denken, dass sie über ein enormes Einkommen von mindestens 3.000 € netto oder über eine hohe Summe an Erspartem verfügen müssen, bevor sie für Immobilieninvestitionen auch nur in Betracht kommen können. Die aktuelle Niedrigzinsphase spielt dem geneigten Immobilieninvestor allerdings auch hier in die Karten.

Wie du bereits gelernt hast, ist es sinnvoll, die Immobilie zu 100 % finanzieren zu lassen.

Damit vermeidest du nicht nur, dass zu viel deines Geldes in einer Immobilie gebunden ist,

sondern kannst dich auch über eine höhere Eigenkapitalrendite freuen. Aber welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um bei einer Bank eine 100 % Finanzierung zu bekommen?

Die erste Voraussetzung ist, dass deine Vermögenswerte deine Konsumschulden übersteigen.

Eine neue Kreditrichtlinie, die Anfang 2016 wirksam geworden ist, verpflichtet Banken dazu, nicht mehr nur das Objekt, sondern auch den Kreditnehmer zu prüfen. Ein Prüfungsaspekt stellt dabei die finanzielle Lage dar. Um einen Immobilienkredit zu erlangen, darfst du somit nicht zu stark verschuldet sein.

Häufig passiert es, dass für den Kauf eines Autos ein Konsumkredit aufgenommen wird. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn du dein Auto für 10.000 € finanzieren lässt. Zusätzlich bestehen manchmal noch „kleinere“ Kredite für 0 %, zum Beispiel Konsumentenkredite für Laptops, Sofas oder Küchen. All diese Kredite, auch wenn sie mit 0 % finanziert werden, zählen zu Schulden. Die Bank achtet sehr stark darauf, dass der Antragsteller vor der Finanzierung nicht überschuldet ist und betrachtet diese Kredite.

Du solltest somit über ausreichend Eigenkapital verfügen, um diese Kredite im Idealfall decken zu können. Als Eigenkapital zählt, je nach Bank, einiges. Aktien, Tagesgeld, Versicherungen oder Edelmetalle lassen sich für gewöhnlich als Kapital anrechnen, auch wenn sie nicht sofort liquide sind. Kommen wir nun zum Gehalt. Der Bank ist wichtig, dass du sowohl deinen Lebensunterhalt, als auch sämtliche Kreditlasten stemmen kannst und dennoch einen Puffer hast, um etwaige kurzfristig aufkommende Belastungen, wie die kaputte Waschmaschine, stemmen zu können.

Wie du oben bereits gesehen hast, werden deine Ein- und Ausgaben sowie eine Haushaltslücke betrachtet. Was alles als Ein- und Ausgabe gezählt wird und wie groß die Haushaltslücke sein muss, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. So gehen einige Banken von bestimmten Pauschalen für den Lebensunterhalt aus, die deine tatsächlichen Lebenshaltungskosten überschreiten können.

Für dich persönlich solltest du allerdings noch weitere Rücklagen bilden, wenn ungeplante Sonderumlagen aufkommen, weil beispielsweise das Dach oder die Fassade neu gemacht werden müssen. Obwohl solche Kosten bei einer geprüften Immobilie in der Regel durch die Instandhaltungsrücklage getragen werden können, kann es immer mal dazu kommen, dass so etwas überraschend auftritt.

Auch für Modernisierungen solltest du eine Rücklage bilden. Wenn der Mieter wechselt, ist es häufig sinnvoll, beispielsweise den alten Laminatboden mit Parkett auszutauschen, um eine konstante Mieterhöhung zu ermöglichen und damit die Mietrendite zu steigern. Um es kurz zu machen: Inzwischen ist es in vielen Fällen möglich, selbst mit einem Einkommen von unter 2.000 € netto im Monat einen Kredit von der Bank zu erhalten.

Warum habe ich die Rate für den aufzunehmenden Immobilienkredit nicht mit in das Einkommen eingerechnet? Das hat den Grund, dass eine Immobilie im besten Fall keinen Einfluss auf deine Bonität hat. Du nimmst einen Kredit in der Höhe des Wertes der Immobilie auf. Somit haben wir hier eine Differenz von Null. Gleichzeitig sollte die Immobilie über Mieteinnahmen verfügen, die gleich oder höher der Ratenzahlung ist.

Somit haben wir auch hier einen Unterschied von Null. Das heißt, dass du theoretisch beliebig viele Immobilien kaufen könntest, wenn die Voraussetzungen passen, da eine richtig ausgewählte und geprüfte Immobilie bonitätsneutral ist und sich nicht negativ auf zukünftige Kreditanfragen auswirkt, später sogar positiv.

Verwaltungsaufwand einer Immobilie

Viele schrecken vor einer Immobilieninvestition zurück, da der Aufwand zu groß erscheint. Was ist, wenn der Mieter sich über Mängel in der Wohnung beklagt? Wie wird eine Betriebskostenabrechnung erstellt? Wann darf die Miete erhöht werden? Dies sind alles berechtigte Fragen. Schließlich möchtest du ja investieren und dir kein neues Hobbyaneignen. Die Lösung hierfür ist eine Hausverwaltung.

Eine gute Hausverwaltung kümmert sich um alle Angelegenheiten, die deine Immobilie betreffen. Sie kümmert sich um die Suche und Prüfung deiner Mieter, die Instandhaltung, die Abrechnung und um sämtliche Belange, die dein Mieter haben könnte. Somit kannst du deinen Verwaltungsaufwand für deine Immobilieninvestition auf ein Minimum reduzieren. In der Regel stimmst du nur noch einer Mieterhöhung zu und wirst einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung eingeladen. Selbst dafür kannst du deiner Hausverwaltung eine Vollmacht erstellen, sodass sie für dich an der Versammlung teilnimmt.

Generelle Investitionsstrategie

Nachdem du nun die groben Grundlagen von Immobilieninvestitionen kennst, möchte ich auf eine mögliche Investitionsstrategie eingehen. Es gibt viele unterschiedliche Strategien, die sich in punkto Risiko und Profitabilität unterscheiden. Der eine Investor zielt beispielsweise auf möglichst hohe Mietrenditen ab und investiert eher in C- und D-Lagen, wo die Mietrenditen in der Regel höher sind, dafür aber keine Wertsteigerung zu erwarten ist. Der andere legt eher Wert auf Vermögenserhalt und investiert in Prestigeobjekte in Hamburg und Berlin, wo weder von einer Wertsteigerung noch von einer hohen Mietrendite auszugehen ist. Dafür ist das Geld allerdings auch nicht der Inflation ausgesetzt und ist recht krisensicher investiert.

Unsere empfohlene Strategie erfordert eine andere Herangehensweise. Wir empfehlen Investitionen in Lagen, die noch Entwicklungspotential haben. Hier legen wir großen Wert darauf, dass der Kaufpreis in guter Relation zur eingenommenen Miete steht. Die Mieteinnahme sollte groß genug sein, um die monatliche Rate zu decken. Gleichzeitig sollte die Stadt, in der die Immobilie steht, über positives Wachstum und geringe Verschuldung verfügen.

So ist in der Regel von einer konstanten Kaufpreiserhöhung auszugehen. Konkret sehen wir aktuell Leipzig, Dresden und Berlin als die profitabelsten Standorte. Hier kam es in den letzten Jahren zu einer demografischen Entwicklung wie in anderen großen Städten, allerdings nicht zu der selben Kaufpreisentwicklung. Dadurch besteht in diesen Lagen noch enormes Wachstumspotential für die Zukunft.

Dies hat sich in den letzten zwei Jahren bewahrheitet und wir gehen stark davon aus, dass sich diese Entwicklung zukünftig fortsetzen wird. Gemäß der Strategie würdest du dir also eine Immobilie in einer dieser zukunftsträchtigen Lagen kaufen. In der Regel empfehlen wir eine Immobilie für unter 100.000 €. In Sachsen liegt die Grunderwerbssteuer bei 3,5 %, zusammen mit den 2 % Kosten für den Notar müsstest du für eine Immobilie für 99.000 € also über Eigenkapital in Höhe von 5445 € verfügen. Den Rest würde die Bank finanzieren.

Diese Immobilie hältst du dann für 10 Jahre. Danach verkaufst du die Immobilie und kannst den Gewinn steuerfrei für weitere Investitionen verwenden. Von dem Erlös könntest du dir zum Beispiel vier oder fünf weitere Immobilien kaufen oder gleich ein Globalobjekt, beispielsweise ein ganzes Mietzinshaus mit 8 Parteien. Dadurch kannst du in der Regel eine höhere Mietrendite erwirtschaften und profitierst gleichzeitig von der Kaufpreissteigerung.

Nachdem du dir die zweite Immobilie gekauft hast, sparst du wieder ausreichend Geld für die nächste Immobilieninvestition an. So kaufst du immer mal wieder eine Immobilie, sobald du ausreichend Eigenkapital angesammelt hast. Einige unserer Kunden kaufen beispielsweise jährlich zwei oder drei Immobilien, andere Kunden kaufen alle drei Jahre eine Immobilie.

Dabei musst du selbstverständlich darauf achten, dein Immobilienportfolio zu diversifizieren. Das bedeutet, dass du nicht nur nur in eine Lage investierst und auch nicht jede Immobilie nach 10 Jahren verkaufst. Es ist durchaus sinnvoll, vielleicht die dritte Immobilie zu halten und mit der Zeit komplett abzubezahlen, um langfristig durch die Mieteinnahmen passives Einkommen zu erhalten.

Wenn du regelmäßig Immobilien kaufst, hast du die Möglichkeit, nach 10 Jahren kontinuierlich Immobilien zu verkaufen und die Verkaufserlöse zu reinvestieren. Du erhältst damit einen langfristigen passiven Einkommensstrom, den du mit sehr geringem Verwaltungsaufwand aufrecht erhalten kannst.

Fazit

Der Markt bietet Privatinvestoren aktuell eine einmalige Chance, in Immobilieninvestitionen einzusteigen. Die erste Immobilie ist die wichtigste. Sobald du dir diese gesichert hast, sorgt dein Mieter für einen konstanten Vermögenswachstum. Zahlt er 600 € Miete im Monat, bildet er dir im Jahr mehrere tausend Euro an passivem Vermögen, für das du nicht arbeiten gehen musst. Natürlich sind Immobilieninvestitionen auch immer mit Risiken verbunden. Du nimmst Kredite auf, die dein Jahresgehalt deutlich übersteigen. Zudem sind die Preise in den letzten Monaten und Jahren deutlich gestiegen. Es ist unerlässlich, dass du dir so viel Wissen wie möglich aufbaust. Hierfür bieten sich vor allem Bücher und Workshops an. Durch den Hebel des Fremdkapitals erhältst du eine sehr gute Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital und kannst nachhaltig und ethisch einwandfreies Vermögen aufbauen.

Über den Autor:

Paul ist leidenschaftlicher Unternehmer und Gründer von www.immlab.de . Bereits während seiner Schulzeit hat er sich für das Unternehmertum interessiert und direkt nach seinem Abitur im Jahr 2007 seine erste Firma gegründet. Bis heute steht die Beratung von Investoren im Fokus, mit der Besonderheit, ausschließlich sinnvolle und nachhaltige Lösungen anzubieten. Hierzu gehört insbesondere die Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlage. Für Paul ist eine Immobilie ein System mit vielen verschiedenen Facetten, die aufeinander aufbauen.

Der Zustand eines Objektes ist für die Beurteilung genauso entscheidend wie die Lage, das Management, das Potenzial und die Finanzierung. Bei jedem einzelnen dieser Punkte können Fehler gemacht werden, die in der Gesamtheit zu einem Misslingen des Investments führen können. Durch sein umfassendes Knowhow schützt Paul seine Investoren davor. Seit der Gründung der Firma hat sich viel getan. Mittlerweile hat er weitere Unternehmen gegründet, darunter beispielsweise eine Prüfgesellschaft, die Immobilien ankauft und auf Herz und Nieren prüft. Darüber hinaus ist eine professionelle Verwaltung dazugekommen, die dafür sorgt, dass die Immobilie nach dem Kauf bestmöglich entwickelt wird. Warum ist genau diese Entwicklung aus seiner Sicht so wichtig? Noch immer glauben viele, dass ein Immobilien-Investment nur der reine Kauf eines Objektes ist. Das eigentliche Investment beginnt jedoch erst nach dem Kauf, indem das Objekt durch Ausschöpfung des gesamten Potentials und der Aufarbeitung von Versäumnissen entwickelt wird. Paul ist davon überzeugt, dass eine Immobilie ein einzigartiges Vehikel ist, um den eigenen Vermögensaufbau voranzubringen. Er beschäftigt sich täglich mit der Prüfung von Objekten und mit allen Fragen rund um Immobilien, Finanzierungen und Entwicklung. Dadurch hat er einen umfassenden Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt, den er in diesem Buch mit spannenden Beispielen aus der Praxis veranschaulicht.