Eigenheim

Wie helfen dir Immobilien bei deiner finanziellen Freiheit? – Hier sind 5 Punkte!

“Niemals!”

“Warum nicht?”

“Ich bin doch kein Halsabschneider!”

Hugo ist mehr als verwirrt.

Was hat ein Halsabschneider mit Immobilien zu tun?

Dabei fing das Gespräch ganz nett an.

Hugo und Emil sind alte Bekannte aus der Schule.

Nachdem Hugo gesagt hat, er sei Immobilieninvestor, ging die Diskussion los.

Wenn du mit Immobilien Geld verdienen willst, musst du ein Halsabschneider sein.

Dabei könnten Immobilien Emil wunderbar bei seinem Wunsch helfen.

Seinem Wunsch, die finanzielle Freiheit zu erreichen.

Warum dir Immobilien dabei helfen können?

Das hat Hugo für dich und Emil in diesem Artikel einmal zusammengefasst.

Viel Spaß beim Lesen.

1. Du benutzt das mächtigste Prinzip der Welt 

Schon die alten Griechen kannten dieses mächtige Prinzip.

Archimedes sagte einst:

“Gebt mir einen Hebel, der lang genug, und einen Angelpunkt, der stark genug ist, dann kann ich die Welt mit einer Hand bewegen.”

- Archimedes - 

Und genau dieses Prinzip nutzt du bei Immobilieninvestments.

Die Rede ist vom Hebelgesetz.

Du hast es selber bestimmt schon in Aktion gesehen.

Früher in Zeichentrickfilmen wurden schwere Felsbrocken mit einem Stock eine Klippe hinunter gestürzt.

Das ist das Hebelgesetz.

Wie kannst du das Gesetzt bei der Geldanlage verwenden?

Hier kannst du ja keinen physischen Hebel benutzen.

Bei der Geldanlage brauchst du einen finanziellen Hebel.

Und dieser lautet:

Fremdkapital

Oder auch Schulden, Kredite, Verbindlichkeiten usw. genannt.

Aber sind Schulden nicht böse?

Und du solltest sie meiden, wie der Orang-Utan das Wasser?

Nein!

Schulden sind nicht grundsätzlich schlecht.

Es gibt zwei Arten von Schulden:

  1. Konsumschulden
  2. Investmentschulden

Die erste Kategorie ist schlecht.

Das sind die Schulden, von denen dir deine Eltern und Großeltern immer abraten.

Investmentschulden dagegen sind grundsätzlich gut.

Denn so kannst du die Rendite deines Kapitals enorm steigern.

Aber Vorsicht:

Ein Hebel funktioniert immer in beide Richtungen!

Wenn du ein gutes Investment hast, macht der Hebel es zu einem exzellenten Investment.

Hast du dagegen ein schlechtes Investment, macht der Hebel es zu einer Katastrophe!

Aber wie funktioniert dieses Gesetz?

Zum besseren Verständnis ein kleines Beispiel:

Du möchtest dein Geld in Immobilien investieren.

Im Internet hast du eine schöne kleine Wohnung gefunden.

Diese Wohnung ist bereits vermietet und hat folgende Zahlen:

  • Kaufpreis: 100.000,- EUR
  • Jahreskaltmiete: 5.400,- EUR

Da du aufgrund eines Erbes genügend Geld zur Verfügung hast, zahlst du den vollen Kaufpreis.

Die Eigenkapitalrendite für deine Wohnung berechnet sich wie folgt:

Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis = Eigenkapitalrendite

Also:

5.400,- EUR x 100 / 100.000,- EUR = ​5,4 %

Das ist schon mehr, als du auf dem Sparbuch bekommst.

Jedoch nicht berauschend.

Durch einen Bekannten erfährst du vom Hebelgesetz.

Nun zahlst du selber nur 15 % Eigenkapital und den Rest finanzierst du.

Für die Finanzierung zahlst du Zinsen und eine Tilgung an die Bank von 4 %.

Die Zahlen haben sich wie folgt verändert:

  • Kaufpreis: 100.000,- EUR
  • Jahreskaltmiete: 5.400,- EUR
  • Darlehensbetrag (85 %): 85.000,- EUR
  • Kapitaldienst (4 %): 3.400,- EUR
  • Eigenkapital (15 %): 15.000,- EUR

Nun müssen wir noch die Renditeberechnung anpassen:

(Jahreskaltmiete-Kapitaldienst) x 100 / Eigenkapital = Eigenkapitalrendite

Sieht bei dir nun wie folgt aus:

(5.400,- EUR - 3.400,- EUR) x 100 / 15.000,- EUR = 13,33 %

Du hast damit deine Rendite gerade fast ver​dreifacht.

Und das nur, da du nicht den vollen Kaufpreis bezahlt hast.

Was sagst du dazu?

Hilft dir dieses Gesetz bei deiner finanziellen Freiheit?

2. Andere Leute sparen für dich

Was ist ein riesiger Nachteil am Sparen?

Du musst den Sparbetrag von deinem sauer verdientem Geld nehmen.

Von deinem Einkommen, welches schon versteuert ist.

Und da du auch noch leben musst, ist der Betrag immer an deinen Lohn gekoppelt.

Zudem ist dein Chef kein netter Kerl, der gerne Gehaltserhöhungen gibt.

Somit wird es langsam schwer, finanziell frei zu werden.

Wie wäre es da, wenn dir jemand unter die Arme greifen würde?

Stell dir mal vor:

Jeden Monat überweist dir jemand Geld auf dein Konto.

  • Ohne dass du jeden Tag in einem Büro dafür sitzen musst.
  • Ohne dass du für ihn 8 Stunden am Tag irgendeine nutzlose Arbeit vollbringen musst
  • Und das vollkommen freiwillig?
  • Und das alles neben deinem normalen Einkommen?

Wie fühlt sich das an?

Glaubst du, das könnte dir helfen, finanziell frei zu werden?

Ich würde sagen:

Ja, das tut es!

Und genau das geschieht bei Immobilieninvestments.

Du musst einmal eine Menge Arbeit auf dich nehmen:

Aber sobald du die Immobilie vermietet hast, passiert etwas magisches.

Dein Mieter zahlt dir jeden Monat Geld auf dein Konto.

Von diesem Geld zahlst du alle Ausgaben für deine Immobilie.

Alles was dann nach Steuern für dich übrig bleibt - ist deins!

Dieses Geld kannst du verwenden, wie du es möchtest.

Neben deinem Einkommen!

Und dafür musst du im Verhältnis relativ wenig machen:

  • Die Belange des Mieters berücksichtigen
  • Ab und zu mal was reparieren (lassen)
  • Einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung
  • Und noch ein paar andere Aufgaben

Da kommst du mit ein paar Stunden im Monat klar.

3. Jeder braucht einen Ort zum Wohnen

Wie hilft dir dieser Punkt finanziell reich zu werden?

In dem er auf dem Grundprinzip aufbaut, wie du Geld verdienen kannst.

Schau dir mal das Wort „verdienen“ an. 

Dort taucht das Wort “dienen” auf.

Das beschreibt wunderbar, wie du Geld bekommst.

Du musst den Leuten dienen.

Du musst ihnen einen Mehrwert bieten.

Wenn du es schaffst, dass du den Leuten gut dienst, dann wirst du auch gut verdienen.

Bei Immobilien ist das ganz einfach.

Du dienst deinem Mieter, in dem du ihm einen Platz zum Wohnen gibst.

Was gibt es wichtigeres als einen Platz zum Leben?

Jeder möchte gerne ein Dach über dem Kopf haben.

Dadurch schaffst du eine Grundvoraussetzung dafür, dass du Geld verdienen kannst.

4. Die Inflation kann dir gar nichts

Die unsichtbare Macht, die deinem Geld die Kraft entzieht.

Die Inflation.

Sie ist mit Schuld daran, dass alles teurer wird.

Denn sie verwässert den Wert deines Geldes.

Aber hier springt dir deine Immobilie zur Seite.

Sie ist ein Sachwert.

Sachwerte, wie Immobilien und Unternehmen, sind von der Inflation nicht betroffen.

Aber warum?

Unterschied Geld- und Sachwert

Das liegt an den verschiedenen Werten.

Bei einem Sachwert liegt ein tatsächlicher messbarer Wert dahinter.

  • Die Immobilie hat einen Marktwert
  • Das Unternehmen hat einen Unternehmenswert

Bei Geldwerten wie Bargeld, Sparguthaben aber auch Darlehen ist das anders.

Hier steht ein geschätzter Wert dahinter.

Denn seien wir ehrlich: Ist ein 100,- EUR Schein wirklich 100,- EUR Wert?

Ich meine jetzt den Schein an sich, nicht die Nummer, die drauf steht.

Der Schein ist nur die 100,- EUR Wert, weil wir das glauben.

Geld ist nämlich nichts anderes, als ein Tauschmittel.

Du kannst es als Pfandschein für bereits erbrachte Dienstleistung sehen.

Und die Inflation greift diesen Wert der erbrachten Leistung an.

Daher kannst du dir für 1,- EUR keine Kugel Eis mehr leisten, sondern musst 1,20 EUR ausgeben.

Bei deiner Immobilie bleibt der Wert, der dahinter steht, gleich.

Du hast sogar einen doppelten Vorteil.

Der Wert deines Darlehens wird weniger

Dadurch, dass auch Darlehen Geldwerte sind, sinkt der Wert deines Darlehens.

Das bedeutet für dich:

  • Es steht zwar der gleiche Betrag da
  • Die Kaufkraft hinter der Summe ist aber geringer
  • Deine Immobilie ist vom Wert her gleich geblieben 

Wenn du deine Immobilie also verkaufen solltest, bekommst du höchstwahrscheinlich mehr Geld raus, als du zurückzahlen musst.

Dadurch bleibt dir wieder ein kleiner Gewinn.

5. Die Steuer ist auf deiner Seite

Auf alles musst du in Deutschland Steuern zahlen.

  • Auf dein Gehalt
  • Deine Dividendenerträge
  • Deine Zinsen
  • Auch auf deine Mieteinnahmen

Überall möchte Vater Staat etwas von deinem Kuchen abhaben.

Bei Immobilien ist das nichts anderes.

Aber:

Du hast als privater Immobilieninvestor auch steuerliche Vorteile.

Und diese können dir ebenfalls helfen, deine finanzielle Freiheit zu erreichen.

Aber welche Vorteile sind das?

5.1. Du kannst nach 10 Jahren verkaufen

Wenn du deine Aktien mit Gewinn verkaufst, was musst du zahlen?

Abgeltungssteuer.

Bei Immobilien musst du ebenfalls Steuern auf deinen Gewinn zahlen.

Allerdings gibt es hier eine Ausnahme.

Wenn du die Immobilie 10 Jahre hältst, dann kannst du deine Immobilie steuerfrei verkaufen.

Dein Gewinn, den du reinfährst, bleibt also zu 100 % bei dir.

Als Beispiel:

Du besitzt eine kleine Wohnung.

Diese vermietest du bereits seit 10 Jahren.

Seit einem Jahr bemerkst du aber folgendes:

Die Menschen ziehen aus dem Ort weg.

Es möchten kaum noch Menschen dort leben.

Dazu kommt noch, dass du mittlerweile eher Mehrfamilienhäuser kaufen möchtest.

Die Wohnung bringt dir dementsprechend auch zu wenig Cashflow.

Kurzer Hand entscheidest du dich die Wohnung zu verkaufen.

Nach etwa zwei Monaten ist es vollbracht.

Die Wohnung ist verkauft und du hast einen Gewinn von 30.000,- EUR.

Da du die Wohnung länger als 10 Jahre gehalten hast, musst du auf diese 30.000,- EUR keine Steuern zahlen. 

Sie gehören vollkommen dir.

5.2. Du kannst Werbungskosten abschreiben

Ein weiterer steuerlicher Vorteil ist die Abschreibung.

Der Gesetzgeber hat verstanden, dass eine Immobilie nicht jünger wird.

Daher darfst du jedes Jahr 2 % des Immobilienwertes von deiner Steuer abschreiben.

Um diesen Betrag wird also jedes Jahr deine Steuerlast gesenkt.

Zusätzlich kannst du die Kosten, die dir bei der Aufnahme eines Darlehens entstehen (sprich die Zinsen), ebenfalls von der Steuer absetzen.

Wieder eine Senkung deiner Steuern.

Das waren jetzt nur zwei Beispiele für die steuerlichen Vorteile von Immobilien.

Mehr Vorteile kann dir jeder gute Steuerberater geben.

Fazit

Nun weißt du, wie Immobilien dir helfen können.

Was nun?

Komm ins Handeln.

Entscheide dich für oder gegen Immobilien und dann gehts los.

Fallen dir noch weitere Punkte ein, wie Immobilien dir helfen können?

Dann schreibe es gerne in die Kommentare.

Ich freue mich drauf.

Koalastarke Grüße

Björn

Björn ist Investor, Coach und Blogger. In seinem kostenlosen eBook​ zeigt er angehenden Investoren, wie sie unter 500,- EUR in Immobilien investieren können.

2 Kommentare

  • Mir persönlich zuuu rosig geschrieben, wenn es so einfach wäre könnte jeder damit Geld machen. Ich bin selbst seit gut 3 Jahren Besitzer (aktuell 26 Jahre jung) einer kleinen Wohnung (eigengenutzt), arbeite als Steuerfachangestellter und somit doch viel Einblick wer Geld damit macht/ gemacht hat und wer es sich schön rechnet.

    Zu den Punkten:

    Punkt 1, Hier wird bei der Berechnung schon einmal nur der „Netto“kaufpreis genannt, in Deutschland kann man je nach Makler, Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt ect. noch einmal ungf. 10% on Top veranschlagen. Somit wäre der Kaufpreis brutto schon mal 110k, was an unserer Rendite knabbert.

    Zudem kommen noch bei einzelnen Wohneinheiten gut und gerne Kosten für eine Hausverwaltung + Instandhaltungsrücklagen für das Gemeinschaftseigentum hinzu, die nicht an den Mieter umleg bar sind, was wieder Rendite schädlich ist. Auch Renovierungen in der Wohnung selbst müssen entsprechend einkalkuliert werden, wie auch eventuelle Leerstände und Mietnomaden. Natürlich können auch noch Steuerberatungskosten vorkommen oder Rechtsanwaltskosten.

    Punkt 4, In der Theorie hört sich das sehr sinnig an, die Sachwerte sollten die Inflation kompensieren, doch ist das immer so? Nein, vor allem die Lage aber auch die zukünftige Entwicklung der Umgebung ist entscheidend das Immobilen an Wert gewinnen. Zudem gab es auch Jahrzehnte in den sich der Wert kaum fortbewegt hat, um kurz darauf, wie jetzt, den Mittelwert wieder einholt bzw. übersteigt. Es ist gut möglich das alle die vor ein paar Jahren noch fette Zuwachsraten im Immo-Sektor hatten, die nächsten 10 Jahre mit Steigerungen von unter 1 % pro Jahr rechen können.

    Punkt 5.1., Die Angst der deutschen Steuern zu zahlen, lieber kauft man sich noch etwas für die Firma das man eigentlich nicht braucht, um einfach nur der Steuer zu entgehen, immer wieder lustig. Was bringen mir 10 Waffeleisen im wert von 2000 EUR, wenn ich Sie nicht brauche? Ja die Steuern von 800 EUR gespart, super deal, doch effektiv 2000 EUR für Plunder ausgegeben. Richtig ist das wir Zinsen und andere Kosten Steuerlich geltend machen könne, jedoch nagt auch jede Position an meiner Rendite.
    Auch das Beispiel ist für mich komisch, warum sollte ich in der Lage noch eine Immobilie mit Gewinn verscherbeln, wenn viele Leute wegziehen. Geht es mir um steuerfreie Gewinne, kann ich auch die Immobilie selbst nutzen und diese steuerfrei unter 10 Jahren veräußern. Immer daran denken, man hat nicht damals die Wohnung für 100k gekauft sondern für 100k + ungf. 10% NK
    5.2. Richtig weil der Gesetzgeber von einer brauchbaren Nutzung von 50 Jahren ausgeht (2%) dafür muss ich ja auch wieder etwas reinrichten, mache ich das nicht, sinkt der wert der Immobilie entsprechend (wer will schon ne Bruchbude nach 30 Jahren) und wahrscheinlich leidet auch der Mietertrag.

    An sich bin ich kein Gegner von Immobilien, doch hier wird es verdammt einfach dargestellt. Ich selbst hatte bisher Glück, eine finanzierbare Wohnung zu finden. Damals durfte ich 125k berappen + 9k NK nach 3 Jahren ist sehr konservativ geschätzt der Preis bei 150k, doch sollte mal das Bad gemacht werden, was leicht 4-5k Kostet, Boden im Schlafzimmer und Gang wären bald auch mal fällig, wenn ich es selbst verlege, sollte das für ein normalen Laminat- oder Vinylboden so an die 1-1,5k Kosten.

    • Moin T.Ostler,

      vielen Dank für deine kritische Ansicht zu dem Artikel. Ich gehe mal auf die einzelnen Punkte ein:

      Punkt 1: Aufgrund der Vereinfachung habe ich die Kaufnebenkosten weggelassen. Denn diese schwanken von Bundesland zu Bundesland. Wenn du z.B. Schleswig-Holstein nimmst können es schon gerne mal 15 % Nebenkosten sein.
      Auch die laufenden Kosten schwanken von jedem Investment. Die einen wollen eine extra Hausverwaltung die anderen nicht. Wenn du so ins Detail gehen willst kannst du auch beim Kapitaldienst die Tilgung abziehen. Diese stellt an sich keinen Kostenpunkt dar, sondern deinen Vermögensaufbau.

      Punkt 4: Der Punkt sollte gar nicht darauf hinaus, dass der Wert der Immobilie immer steigt. Das vorher zusagen wäre unmöglich. Es ist aber so, dass der Wert der Immobilie durch die Inflation nicht verwässert wird. Da es sich um einen Sachwert handelt.

      Punkt 5.1: Wie du schon sagst es ist ein Beispiel. Dieses dient der Veranschaulichung des geschriebenen. Und warum sollte es nicht gehen? Es ist immer eine Frage von Angebot und Nachfrage.
      Punkt 5.2.: Ja, du musst regelmäßig etwas an deiner Immobilie machen. Allerdings musst du diese Reparaturen (anders als beim Eigentum) ja nicht aus der eigenen Tasche bezahlen. Entweder du hast dafür Rücklagen gebildet (was ich empfehle) oder du hast den Kredit schon so weit getilgt, dass du die entsprechende Summe wieder aufnehmen kannst.

      Koalastarke Grüße

      Björn

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