Haus

Kaufen oder mieten?

In diesem Artikel möchte ich mich mit der Frage auseinandersetzen, ob es sinnvoller ist in einer gekauften oder gemieteten Immobilie zu leben. Für die meisten Menschen ist dies die wichtigste finanzielle Entscheidung in ihrem Leben, doch sie sind sich dessen nicht bewusst. Zu der Frage möchte ich ein paar allgemein angenommenen Meinungen zu Immobilien kritisch unter die Lupe nehmen.

Eine selbstgenutzte Immobilie ist eine gute Investition

Dazu muss zuerst geklärt werden, was eine Investition ist. Die allgemeine Definition ist, dass Du Geld investierst und später beim Kauf mehr Geld zurückerhältst, als Du vorher investiert hast. Für mich gehört noch als weiteres Kriterium dazu, dass ich als Investor auch Geld bekomme ohne meine Investition oder ein Teil davon verkaufen zu müssen. Wenn Du als Käufer Deine Immobilie selbst nutzt, dann erhältst Du keinerlei Rückflüsse. Das bedeutet, dass Du keine Miete und Geld durch den Besitz der Immobilie erhältst.

Häufig wird hier auch gesagt, dass Immobilien immer im Wert steigen und eine gute Rendite haben. Das stimmt überhaupt nicht, denn eine Immobilie kann hinterher (insbesondere inflationsbereinigt) sogar sehr viel weniger wert sein. Dies ist wichtig zu verstehen, dass eine Immobilie nicht immer im Wert steigt, sondern auch viel an Wert verlieren kann. Das größte Problem hierbei ist, dass Du vorher nie wissen kannst, ob genau diese Immobilie an Wert zunehmen wird. Die allermeisten Menschen haben schließlich nur eine einzige Immobilie. Bei Aktien kannst Du bereits mit wenig Geld in 1000 Unternehmen oder sogar mehr investieren und kannst damit die Schwankungen der einzelnen Aktien ausgleichen.

Das Problem hierbei ist, dass die Leute den Preis ihrer eigenen Immobilie nicht so wie die Aktienkurse täglich online oder in der Tageszeitung verfolgen können. Dadurch wird allgemein angenommen, dass eine Immobilie immer weiter im Wert steigt und nicht so stark schwankt wie der Aktienmarkt. Dies stimmt überhaupt nicht, denn in großen Krisen stürzen auch die Immobilienpreise um bis zu 90%, doch dies merkt der Besitzer meistens erst, wenn er zum Verkaufen gezwungen ist.

Außerdem wird behauptet, dass Du als Immobilienbesitzer hinterher finanziell besser dastehst, als ein Mieter, weil es eine gute Investition sei. Es stimmt, dass die finanzielle Situation eines Immobilienbesitzers im Alter besser ist als die Situation eines Mieters (im Schnitt der Gesamtbevölkerung). Dies liegt jedoch nicht an der Tatsache, dass der Kauf einer Immobilie eine gute Investition ist, sondern daran, dass es bei den meisten Menschen die einzige Investition ist und die Mieter meistens überhaupt nicht investieren. Durch den Kauf der Immobilie und den dazu abgeschlossenen Kredit bist Du quasi gezwungen jeden Monat einen gewissen Betrag zu investieren.

Kaufen ist teurer als Mieten

Häufig werden bei dieser Betrachtung viele Kosten außer Acht gelassen. So wird hier dann einfach die monatliche Miete mit den monatlichen Rückzahlungen für den Kredit verglichen. Diese beiden Sachen miteinander zu vergleichen ergibt jedoch wenig Sinn, denn in der Miete sind fast alle Kosten bereits enthalten, während beim Kauf noch viele Sachen dazukommen.

So können beim Kauf Maklerprovisionen, Notargebühren, die Grunderwerbssteuer, der Grundbucheintrag und ein eventuell erforderliches Gutachten den Preis der Immobilie schnell um 10% steigern. So musst Du bereits, bevor Du einziehen kannst, eine bestimmte Summe an Eigenkapital aufbringen und dann hast Du immer noch die laufenden Kosten zusätzlich.

Auch bei den laufenden Kosten kommt nochmal einiges dazu, was ein Mieter nicht zu bezahlen braucht. So muss die Immobilie in Stand gehalten werden und alle Reparaturen müssen selbst bezahlt werden. Zum Beispiel kann eine kaputte Heizung schnell mal 10.000€ und mehr kosten, was für die meisten deutlich mehr, als eine Jahresmiete ist. Weil sich viele Leute in der Stadt den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht leisten können, kaufen sie dann ein Haus etwas außerhalb und haben dann höhere Kosten fürs Pendeln. Unter der Annahme es wären jetzt jeden Tag 30km (eine Strecke) mehr zu pendeln, dann bedeutet das im Jahr für eine Person etwa 14.000km, die mehr gefahren werden. Abgesehen von der ganzen Zeit, die dabei drauf geht, kostet es schließlich auch ziemlich viel Geld, was selbstverständlich bei der Entscheidung Kaufen oder Mieten nicht beachtet wird.

Der Immobilienkredit

Durch die Aufnahme eines Kredits beim Kauf werden die Kosten viel höher, als der eigentliche Kaufpreis des Hauses ist. So wird schließlich nicht nur das Geld zurückgezahlt, was geliehen wurde, sondern es müssen noch immens viele Zinsen gezahlt werden. Abhängig von der Laufzeit, der Tilgung und dem Zinssatz können die Zinsen alleine zwischen der Hälfte des Hauspreises bis zu einem Vielfachen davon liegen. So müssten bei einem Kredit über 80.000€, mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 4%, jeden Monat 422€ gezahlt werden. Das macht einen zurückgezahlten Betrag von 126.600€. Dies ist noch ein relativ harmloses Beispiel, denn die Laufzeit ist manchmal noch größer oder der Zinssatz ist noch höher. Dabei wird der Kredit auch häufig so gewählt, dass er gerade eben so bezahlt werden kann und sobald es finanziell schwieriger wird, wie zum Beispiel beim Jobverlust, verlierst Du dann auch noch „Dein“ Haus. Ich schreibe hier das Dein in Anführungszeichen, da das Haus Dir sowieso noch nicht richtig gehört, wenn Du den Kredit darauf noch nicht zurückbezahlt hast. Solange gehört es im Prinzip der Bank.

Flexibilität

Für mich ist die mangelnde Flexibilität eins der größten Nachteile bei einer gekauften Immobilie.

Während der eigenen Lebenszeit verändert sich vielleicht auch mal die Familie. So können zum Beispiel Kinder geboren werden, sodass nun mehr Platz benötigt wird. Wenn jetzt die Immobilie verkauft werden muss, weil diese nicht mehr passt, dann hat das enorme Kosten zur Folge. Dies ist schließlich auch nicht die einzige mögliche Veränderung. So könnte es zu einer Scheidung kommen, die Kinder ziehen vielleicht aus, wegen einem Jobwechsel muss die Immobilie verkauft werden oder die Raten für den Kredit können nicht mehr zurückgezahlt werden. Als Mieter hast Du damit nicht annähernd so große Probleme, denn Du kannst schließlich einfach in eine größere oder kleinere Wohnung oder in eine andere Stadt umziehen.

Die Kosten, die durch eine nicht passende Immobilie entstehen sind hierbei nicht zu unterschätzen. So wird eventuell ein zweites Auto angeschafft, weil Du mit einer gekauften Immobilie nicht so schnell umziehst und Du dabei auch extrem hohe Kosten hättest.

Ich hoffe, ich konnte meine Punkte gut verständlich rüberbringen. Dieses Thema ist selbstverständlich sehr komplex und kann nicht in einem solch kurzen Artikel allumfassend beantwortet werden. Da diese Frage so immens wichtig ist, sollte sich jeder damit gründlich auseinandersetzen und dann eine eigene Entscheidung treffen. Selbstverständlich kann diese Frage auch nicht nur aus einer rein finanziellen Sichtweise betrachtet werden, doch hierauf liegt schließlich mein Fokus.

Meine Empfehlung zu dieser Thematik ist das Buch „Kaufen oder Mieten?“ von Gerd Kommer (Auf Amazon kaufen). Er geht dabei sowohl auf die finanziellen, als auch auf die persönlichen Aspekte dieser Frage ein und für jeden, der vor dieser Entscheidung steht, ist dieses Buch ein absolutes Muss.

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