Idee: WG gründen und mietfrei wohnen

Die Kosten für die eigene Unterkunft sind bei den allermeisten Menschen mit Abstand der größte Ausgabeposten. Aus diesem Grund wird häufig auch sehr leidenschaftlich darüber gestritten, ob es aus finanzieller Sicht besser ist eine Immobilie zur Selbstnutzung zu kaufen oder diese zu mieten. Mir ist vor kurzem die Idee gekommen, dass eventuell durch den Kauf einer größeren Wohnung und der Untervermietung einzelner Zimmer im Rahmen einer Wohngemeinschaft die Kosten so weit gesenkt werden könnten, dass ich letztendlich mietfrei wohne. Bisher habe ich von dieser Mischform aus Selbstnutzung und Vermietung noch nie irgendetwas gelesen, sodass ich anhand eines Beispiels vorrechnen möchte, ob das gehen könnte.

Noch ein Hinweis vorab:

Ich bin kein Immobilienexperte und kenne mich daher noch nicht so im Detail aus. Auch nach ausführlichen Recherchen kann ich daher in meinen Berechnungen etwas vergessen haben. Außerdem kann die Situation in anderen Immobilienlagen ganz anders aussehen, sodass ich nicht den Anspruch daran erhebe es würde überall so gut funktionieren.

Lifestyle-Entscheidung WG

Zuerst ist festzustellen, dass es natürlich nicht für jeden etwas ist in einer WG zu wohnen und neben den finanziellen Aspekten auch die eigenen Wünsche und Ziele zu berücksichtigen sind. Besonders für Paare oder Familien mit Kindern dürfte dieser Weg daher eher unpassend sein. Zudem bist Du als Immobilienbesitzer zum Teil an einen Ort gebunden und hast auch viele Pflichten zu erfüllen. Diese Aspekte kommen zu einem „normalen“ Leben als Mieter in einer WG noch dazu.

Als junger Single könnte ich es mir im Moment gut vorstellen für ein paar Jahre in einer Wohngemeinschaft zu leben. Mich schrecken zur Zeit die damit verbundene Bindung an einen Ort und die zu erfüllenden Pflichten eher ab. Schließlich kann ich während meines Studiums noch nicht sagen, wo ich später eingesetzt werde und ob ich dafür nochmal umziehen muss. Für die ersten Jahre meines Berufslebens wäre es allerdings eine Option.

Rechenbeispiel

Ich möchte das mal anhand einer echten Immobilie in Gelsenkirchen durchrechnen. Auf Immobilienscout24 habe ich eine Wohnung mit 4,5 Zimmer und 84 qm gefunden. Ich denke diese Wohnung ist vom Grundriss her gut für eine WG geeignet. Neben einem Wohnzimmer, einer Küche und einem Bad gibt es noch drei Schlafzimmer. Damit könnten noch weitere zwei Personen als Untermieter aufgenommen werden. Hier könnt Ihr Euch die Details im Angebot angucken.

Der Kaufpreis beträgt knapp 120.000€ und an Kaufnebenkosten würden (ohne Makler) weitere 9.600€ dazukommen. Man muss dazu sagen, dass die Kaufkosten für Gelsenkirchen schon etwas höher sind niedrigere Quadratmeterpreise möglich sind. Bevor hinterher der Hinweis kommt, die Kaufkosten wären unrealistisch und sind viel zu niedrig.

Natürlich wird niemand die Wohnung komplett bezahlen können und es müsste ein Kredit aufgenommen werden. Ich gehe hierbei davon aus, dass nur die Nebenkosten gezahlt werden und ein Kredit über die restlichen 120.000€ aufgenommen wird.

Nach dem Finanzierungsrechner von Immobilienscout müssten bei dieser Kredithöhe, einer anfänglichen Tilgung von 3% und 15-jähriger Zinsbindung 2% Zinsen und insgesamt eine Kreditrate von 500€ im Monat gezahlt werden. Zusätzlich sollten auch noch Rücklagen für mögliche Reparaturen gebildet werden. Da die Wohnung vor knapp 10 Jahren modernisiert wurde, ist die Rücklage nicht so hoch anzusetzen. Ich würde jeden Monat mindestens 60€ zurücklegen. Damit hätten wir Gesamtkosten von knapp 560€ im Monat.

Auf dem Portal wg-suche.de werden WG-Plätze in Gelsenkirchen angeboten. Dabei schwanken die Mieten zwischen 200€ für ein sehr kleines Zimmer (knapp 10 qm) bis zu 350€ für ein sehr großes Zimmer (26 qm). Es ist also ersichtlich, dass Mieten von 280€ pro Zimmer durchaus realistisch sind. Damit könnten alle Kosten gedeckt werden und Du könntest mietfrei in der Wohnung leben. Dabei haben wir vollkommen außer acht gelassen, dass mit der Kreditrate auch noch gleichzeitig ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird und Du hierdurch Vermögen aufbaust. Das bedeutet, Du sparst nicht nur die Miete, sondern lässt Dir von Deinen Mitbewohner auch noch Deine Wohnung abbezahlen. Die eingesparte Miete könntest Du jetzt dazu verwenden Sondertilgungen vorzunehmen und dadurch den Kredit noch schneller abzuzahlen oder Du könntest das Geld anderweitig investieren.

Die Zahlen im Überblick:

Ich bin bei meinen Berechnungen davon ausgegangen, dass ich ohne den Kauf der Wohnung (schätzungsweise) 200€ monatlich an Miete hätte zahlen müssen und auf mein Einkommen 30% an Steuern anfällt. Das sieht insgesamt wirklich nach einer sehr guten Investition aus und die Eigenkapitalrendite kann sich sehen lassen. Wenn ich die eingesparte Miete zur Tilgung nutze, wäre die Wohnung zum Ablauf der Zinsbindung in 15 Jahren bereits fast komplett abbezahlt. Dabei wären ohne den Kauf der Wohnung die Kosten für die Miete weg gewesen und ich hätte sie nicht für den Vermögensaufbau nutzen können.

Dabei haben wir noch gar nicht berücksichtigt, dass ich in einer WG noch weiter Kosten sparen kann, weil zum Beispiel für Internet, Kochen oder Heizung die Kosten aufgeteilt werden können. Damit würde die finanzielle Betrachtung noch deutlich besser aussehen. Wenn ich nicht mehr in der WG leben möchte, könnte ich entweder mein Zimmer auch noch vermieten oder aus der Wohnung wieder eine „normale“ Mietwohnung machen.

Was hältst Du von meiner Idee und der Kalkulation? Könntest Du Dir das vorstellen?

31 Kommentare

  • Die Kalkulation klingt für mich einigermaßen realistisch bis auf einen Punkt: Die Rücklagen für Modernisierung sollten m. E. sehr viel höher angesetzt werden. Die Wohnung hat nämlich zwei eklatante Mängel.

    1. Es gibt keine Rollläden. Diese sollen beim nächsten Fenstertausch eingebaut werden (steht so in der Anzeige).
    2. Ofenheizung mit Hauptenergieträger Strom. Was ist das denn? Das sieht nach Nachtspeicherofen aus. Eine besonders teure und besonders unpraktische Art zu heizen. Für dich selbst und für kurzfristige Mieter (WG-Bewohner wechseln ja meist alle paar Jahre, z. B. wenn das Studium vorbei ist) mag das i. O. sein, aber wenn du die Wohnung später mal wieder verkaufen möchtest, ist das ein echtes Handicap. Wenn das die anderen Wohnungseigentümer genauso sehen, wird vielleicht beschlossen, eine Zentralheizung einzubauen. Davon kann sich dann keiner ausnehmen; hohe Rücklagen sind erforderlich.

    Generell gefällt mir die Idee, eine WG zu gründen zwecks Finanzierung der Eigentumswohnung. Nur die Wohnung, die du dafür ins Auge gefasst hast, gefällt mir aus den beiden genannten Gründen überhaupt nicht.

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Karin,

      vielen Dank für die Rückmeldung.
      Ich habe mich in der Tat nicht so im Details mit der Immobilie auseinandergesetzt und würde mir bei einem Kauf alles noch genauer anschauen.
      Zudem habe ich bisher noch nicht in Immobilien investiert.

      Ein Austausch des Nachtspeicherofens und der Ersatz durch eine Zentralheizung ist ganz schön teuer und würde die Kalkulation ziemlich aus dem Gleichgewicht bringen. Besonders bei der von mir zuerst gedachten Rücklage.
      Das mit den Rolläden ist mir auch gar nicht aufgefallen. Vielen Dank für die Hinweise.
      Dann weiß ich auch, was bei anderen Immobilien berücksichtigt werden muss.

      Schön, dass Dir meine Idee mit der WG-Gründung gefällt. 😉

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Hey,

    auf den ersten Blick sieht das sehr rentabel aus, und auch die Wohnung macht einen guten Eindruck.

    Auf den zweiten Blick hätte ich doch ein paar ABERs 🙂 :

    – In dem Stadtteil gibt es bei WG gesucht kaum Angebote – ist das für die Zielgruppe (Studenten etc) überhaupt passend?
    – In der Berechnung der Kosten fehlen glaube ich die Nebenkosten sowie das Hausgeld für die Wohnung (155€)
    – Gerade die Nebenkosten sind vermutlich bei der Wohnung ein Problem (Strom/Ofenheizung)
    – Die Einrichtung / Küche muss ggf auch angeschafft bzw vom Verkäufer übernommen werden.

    mfg
    Oli

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Oli,

      die Mikrolage ist vermutlich nicht optimal für eine Studenten-WG. Dafür ist die Wohnung nicht zu zentral und eher schlechter mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen.
      Das war auch eher als eine Idee gedacht, weil die meisten Wohnungen von der Raumaufteilung nicht gepasst haben und ich jetzt ein Beispiel für meinen Artikel brauchte.

      Vielen Dank für den Hinweis mit den Nebenkosten. Die hatte ich (etwas amateurhaft) vergessen in meiner Rechnung. Da zeigt sich meine nicht so große Immobilienerfahrung, aber dafür habe ich ja meine intelligenten Leser. 😉
      Die Einrichtung habe ich weggelassen, weil ich schlecht weiß, wie man das kalkulieren muss und was dort realistischerweise angesetzt werden sollte.

      Schöne Grüße
      Dominik

      • Hey,

        also du kannst für eine Küche so ca. 2500-3500€ rechnen je nach Größe.
        Die Küche kannst du dann über 10 Jahre abschreiben.

        Möbel unter 400€ kannst du sofort voll abschreiben Möbel die teurer sind über 5 Jahre.

        Was und ob du Einrichtung anschaffst musst du letztens aus Marketing-/Psychologischer Sicht sehen.

        In meiner städtischen 2 Zimmer Wohnung habe ich die Küche angeschafft, weil ich es als leicht einschätze Mieter zu finden und weil ich dadurch eine höhere Miete rechtfertigen kann, so dass die Küche sich rentiert. Wichtig ist, dass die Miete nicht nur theoretisch erhöht wird sondern am Markt auch umsetzbar ist.
        Ich habe eine 4 Zimmer Wohnung auf dem Land geerbt. In dieser habe ich im letzten Jahr erstmals einen Mieterwechsel gehabt nachdem der letzte Mieter vor dem Erbe bereits 6 Jahre dort gelebt hat. Einen Mieter für so eine große Wohnung in der Lage zu finden hat 6 Wochen gedauert und Werbeaufwand bedeutet.
        Für die Wohnung habe ich keine Küche angeschafft, da ich 1. bei der Miete wenig Spiel habe und 2. der Mieter so gezwungen war in die Wohnung bzw. in seine Küche zu investieren. Ich hoffe dass er dadurch ähnlich lange bleibt, damit sich die Küche lohnt.
        Du siehst also Motive für oder gegen Möbel gibt es viele und du musst dir überlegen, was du damit bezwecken willst und was der Markt hergibt.

        VG

        • finanziell-frei-mit-30.de

          Hallo Jan,

          ich denke es gibt fast keine WG, die nicht möbiliert ist.
          Das wäre sonst viel zu umständlich, wenn man extra für ein paar Semester oder Jahre (eventuell sogar in einem anderen Bundesland) alle Möbel anschaffen müsste. Dafür haben Studenten meist auch nicht das nötige Kleingeld.
          In der Tat muss man immer genau abwägen, was in dieser Lage und dieser Verwendung wirtschaftlich Sinn ergibt.

          Schöne Grüße
          Dominik

  • Julia (Finanzblogleserin)

    Hallo Dominic,
    interessante Idee. Die Zahlen habe ich mir nicht näher angeschaut und kann sie auch nicht beurteilen.
    Mir kam nur ein Gedanke, der gar nichts mit Zahlen zu tun hat sondern eher mit Psychologie. Wenn du das realisieren würdest und deine (zukünftigen) Mitbewohner wüssten, dass du der Wohnungseigentümer bist, könnte es sein, dass sich interessante Leute darauf nicht einlassen würden. Es wäre nämlich nicht die typische WG-Situation „wir sitzen alle im gleichen Boot und haben einen Vermieter“ sondern „2 von uns sind Mieter und einer ist Vermieter“. Und damit würden zumindest Gedanken an Ungleichheit und „was wäre wenn… der mich einfach rauswirft“ aufkommen können.

    Ich wohne in einer WG, aus Überzeugung (Studentin oder Berufsanfängerin bin ich schon lange nicht mehr). Zwei von uns sind Hauptmieter, ich vertraue den beiden völlig und wir kennen uns schon viele Jahre. Aber eine neue Mitbewohnerin fragte (berechtigterweise), wie das denn wäre, ob die beiden Hauptmieter sie einfach kündigen würden wenn sie wollten und/oder sie spezielle Rechte oder Rollen hätten die wir anderen nicht haben.

    Zum ganz am Ende angesprochenen Aspekt des Geld Sparens dank gemeinsamen Wohnens kann ich nur aus der Praxis berichten: wir zahlen einmal Rundfunkgebühren für alle, einmal Internet (und haben 2 WLAN-Spots im Haus), teilen uns Waschmaschinen, Trockner, Bildschirm zum Filmeschauen und so weiter. Wir kaufen auch gemeinsam Lebensmittel ein und haben da einen Betrag von 100€ pro Person und Monat festgesetzt. In den letzten Monaten hatten wir immer noch massig von diesem Geld übrig und haben deshalb davon auch andere Anschaffungen getätigt die allen zugute kamen. Ich lese auf Finanzblogs immer wieder, dass Leute 200-300 Euro pro Monat für Lebensmittel ausgeben. Ich bleibe definitiv deutlich darunter.

    Bin mal gespannt ob du deine Idee in die Tat umsetzt eines Tages.

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Julia,

      ich hatte beim Schreiben des Artikels schon gedacht, dass ich von Dir als erfahrene WG-Bewohnerin hierzu ein qualitatives Feedback bekommen kann.
      Erst mal vielen Dank für den ausführlichen Kommentar und die Beleuchtung des Themas aus Deiner Sichtweise.

      In der Tat könnte es zu Problemen kommen, wenn ich der Vermieter bin und die anderen Mieter sich dadurch benachteiligt fühlen. Ich denke hier hängt es maßgeblich mit den ausgewählten Mietern zusammen und kann gut oder schlecht funktionieren. Aus der eigenen Sicht sollte man versuchen kein großes Ding zu machen (das ist meine Wohnung, also habt ihr gefälligst ruhig zu sein) und sich nicht aufzuspielen. Ich denke damit kann man die größten Probleme schon vermeiden.
      Diese Thema kann auf jeden Fall beim falschen Umgang enormes Konfliktpotential bergen.

      Ich spiele auch mit dem Gedanken nach dem Studium in eine WG zu ziehen, auch wenn ich diese Konzept nicht umsetze. Natürlich könnte ich mir auch eine große eigene Wohnung leisten (zu Lasten meiner Investitionen), aber ich finde es einfach generell interessant mal in einer WG zu wohnen.
      Dabei denke ich auch, dass der gegenseitige Respekt sehr wichtig ist.

      Diesen Nebeneffekt mit der Kostenersparnis habe ich jetzt nicht so im Detail behandelt, weil er schließlich auch bei einer „normalen WG“ vorhanden ist. Es ist auf jeden Fall spannend aus der Praxis zu hören, dass es klappt und dadurch gespart werden kann.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Klingt ja zu schön um wahr zu sein.

    Jetzt mal aus Sicht eines Investors:
    Wenn Studenten 14-20Euro/qm zahlen wirst du die ganze Wohnung ja auch für 10Euro/qm vermietet bekommen, was 840Euro/Monat entspricht. Oder du machst 3 WG-Zimmer für jeweils 280Euro -> 840Euro/Monat.
    D.h. du hast nach 13 Jahren den Kaufpreis incl. Kaufnebenkosten raus.
    Wenn es wirklich so wäre, hätte schon längst ein Investor zugeschlagen der es sich als Wertanlage kauft.
    Normalerweise hat man den Kaufpreis bei den hohen Immobilienpreisen heutzutage erst nach 20-25 Jahren raus.
    Ich denke daher dass irgendwo ein Haken sein muss.

    84qm für 120.000Euro ist daher sehr günstig wie ich finde.
    Da es sich vermutlich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus handelt wirst du monatlich einen festen Betrag an einen Hausverwalter zahlen müssen der Rücklagen sammelt, Grundbesitzabgaben/Versicherungen und Sonstiges bezahlt.
    Sind die Mieteinnahmen von 560 pro Monat mit Nebenkosten gerechnet?
    Ich würde noch Mietausfälle und Renovierungskosten mit einrechnen.
    Ist da ein Immobilienmakler am Werk? Falls ja, wirst du mit 9800Euro Kaufnebenkosten nicht hinkommen.

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Bastian,

      der Teufel liegt, wie man so schön sagt, im Details.
      Wie in meinen vorherigen Antworten schon angedeutet, habe ich aufgrund meiner mangelnden Immobilienerfahrung einige Details einfach vergessen, die das Investment dann schon deutlich schlechter aussehen lassen.
      So ist fraglich, ob ich für dort Studenten (auch für diesen Preis) unterkriege. Zudem habe ich die Nebenkosten außen vor gelassen.
      Wahrscheinlich sind meine Mieten etwas zu hoch gegriffen und 10€ für die gesamte Wohnung lassen sich in Gelsenkirchen in der Lage nicht durchsetzen.
      In der Regel sind die Mieten für WG-Zimmer ja auch deutlich höher als für eine gesamte Wohnung. Sonst würde sich ja auch keiner den Aufwand mit den vielen (häufiger wechselnden) Mietern machen.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Moin Dominik,

    interessanterweise hatte ich lange Zeit die selbe Idee, habe sie dann aber verworfen, da ich nicht so der WG-Fan bin. Außerdem stelle ich es mir schwierig vor als Vermieter mit den Mietern zusammen zu wohnen, da du dann für jede Kleinigkeit direkt angesprochen werden kannst. Außerdem stelle ich es mir schwierig vor eine Mieterhöhung mit meinen Mitbewohnern durchzuziehen, ohne dass das Verhältnis darunter leidet.
    Können die Zimmer denn nachhaltig belegt werden in Gelsenkirchen? Wie ist der demographische Trend? Wie ist die Einkommenssituation in der Gegend? Kenne mich da nicht so aus und finde den geringen Immobilienpreis in der aktuellen Marktlage zumindest einmal alarmierend. (Habe in etwa den selben Betrag neulich für eine neue deutlich kleinere 2-Zimmer-Wohnung bezahlt.)
    Grundsätzlich würde ich an deiner Stelle überlegen das Wohnzimmer zu „opfern“ und einen weiteren Mieter einzubeziehen oder es selbst als Schlafzimmer zu nutzen, um die Rendite zu erhöhen. (Kenne genug WG´s ohne Wohnzimmer in denen trotzdem gutes WG-Leben herrscht.)
    2% Zins für 15 Jahre ist relativ wenig, da du bei geringem Eigenkapitaleinsatz in der Regel mehr bezahlst. Ich habe neulich bei 110k 28k EK eingebracht und bekam für den Zeitraum einen Zins über 2,17% mit Sondertilgung. (Als Beamter profitierst du da aber evtl. von deinem sicheren Arbeitsverhältnis.)

    Da du jung bist und irgendwann selbst bauen willst würde ich folgendes Szenario als Base Case rechnen:
    Kauf der Immobilie, Vermietung und Eigennutzung für 2-5 Jahre dann komplette Vermietung, Verkauf nach 10 Jahren. Grund: Dann ist der Verkauf steuerfrei und du kannst bei Verkauf den Kredit auch vorzeitig komplett tilgen. Wobei du nach 10,5 Jahren erstmals das Recht laut BGB sowieso hast. Nachdem Verkauf steht dir dein EK, die Tilgungen aus den Mieten und eine evtl. Wertsteigerung der Immobilie als Liquidität auf dem Konto zur Verfügung und du kannst das Geld als Eigenkapital für eine eigene Immobilie nutzen.

    Bin gespannt wie du dich entscheidest und was du von den Ansätzen hältst. Grundsätzlich ist der Kauf von Immobilien auch (oder gerade) in jungen Jahren m.M.n. sehr zu empfehlen.

    VG!

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Jan,

      vielen Dank Dir erstmal für Deinen ausführlichen Kommentar.
      Wie ich es als Antwort auf den Kommentar von Julia schon geschrieben habe, denke ich, dass es zu einem großen Teil von den Mietbewohnern abhängt.
      Es birgt auf jeden Konfliktpotential, aber kann auch gut funktionieren.

      Ich habe mich mit diesen Faktoren (Einkommenssituation, demographische Entwicklung) nicht so sehr im Details auseinandergesetzt.
      Solange ich nicht ernsthaft in Erwägung ziehe diese Wohnung zu kaufen, hat es meienr Meinung nach auch keinen so großen Wert jede Detailfrage vorher zu klären.

      Ich weiß nicht wie gut Du Dich in Gelsenkirchen auskennst, aber meiner Einschätzung nach ist der Preis der Wohnung noch nicht alarmierend. Bei dem Kauf der 2-Zimmer-Wohnung gehe ich auch mal stark davon aus, dass das nicht in Gelsenkirchen war.
      Auf die Idee das Wohnzimmer zu opfern, bin ich gar nicht gekommen. Für mich war immer so im Kopf der Gedanke, dass zu einer Wohnung auch ein Wohnzimmer gehört. Das müsste dann natürlich baulich auch passen.

      Ich hatte nur kurz im Internet einen Finanzierungsrechner genutzt und bei Beruf auch Beamter eingestellt. Dabei kann ich Dir nicht sagen wie aussagekräftig das ist. Ich weiß allerdings von Kollegen, dass für Beamte zum Teil erhebliche Nachlasse bei Krediten gibt.

      Deinen Base Case find ich sehr gut.
      Meiner Meinung nach ist der größte Nachteil von Immobilien, dass man sich immer darum kümmern (selbst wenn man eine Hausverwaltung hat) und ein gewisses Klumpenrisiko hat. Der große Vorteil ist natürlich, dass man damit gut Eigenkapital aufbauen kann und das Investment durch Kredite hebeln kannst. Daher könnte ich es mit gut vorstellen in meinen jungen Jahren ein paar Immobilien zur Vermietung zu erwerben und nach 10 Jahren diese steuerfrei zu verkaufen.
      Habe mich allerdings auch noch nicht genug im Details mit dem INvestieren in Immobilien auseinandergesetzt.

      Schöne Grüße
      Dominik

      • Moin Dominik,

        du antwortest ja schnell. 😀
        Ich kann dir nur empfehlen die demographische Entwicklung und insb. die Vermietbarkeit an Studenten frühzeitig zu prüfen. Nichts ist wesentlicher für den Wert deiner Wohnung in der Zukunft als die Nachfrage nach Wohnraum in deiner Gegend. Sollte die Mikrolage deiner Wohnung schon jetzt für Studenten eher die zweite Wahl sein, so ist es umso wichtiger zu prüfen, ob nachhaltig mit Mietern zu rechnen ist.
        Denn bei Leerstand belastet der Kredit deine freie Liquidität und gleichzeitig sinkt der Wert der Wohnung. Du wärst in einer solchen Situation also gezwungen Kapital in die Wohnung zu stecken, während sie am Immobilienmarkt an Wert verliert. Dem Geld, was du aufbringen musst um den Kredit zu bedienen stünde also keinerlei Wert entgegen.

        Ich gehe bei der Lageprüfung grob so vor:

        Makrolage:
        – Wie entwickelt sich die Stadt demographisch?
        – Welche Arbeitgeber sind vorhanden? / In welchen Branchen sind die größten Arbeitgeber vertreten?
        – Wie ist die Einkommensituation? (Wichtig bei der Frage ob (adäquate) Nachfrage nach einer hochwertig ausgestatteten Wohnung besteht)
        – Wie ist die Alterssituation?
        – Welche Trends sorgen für Zu- /Wegzug?
        – Ist die Stadt für eine Vielzahl von Menschen in einer Vielzahl von Lebensphasen attraktiv?

        Mikrolage
        – Welchen Ruf genießt das Stadtviertel?
        – Lage und insb. auch Anbindung zur Innenstadt? (insb. auch ÖPNV)
        – Welche Lokalitäten, Restaurants, Bars, Kultureinrichtungen gibt es?
        – Sind Biosupermärkte vorhanden? (Spricht in der Regel für beliebtere Gegenden, warum das so ist muss jedoch ein Sozialforscher untersuchen. :D)
        – Welche Arbeitgeber sind in der Nähe?
        – Sind Schulen, Ärzte, Kindergärten, Parkanlagen, Apotheken, Supermärkte schnell erreichbar?

        Und dann entscheide ich in wie fern ich mit meiner Wunschimmobilie den Markt bespielen kann.
        In meinem Fall habe ich eine behindertengerechte und möblierte Wohnung gekauft, da fußläufig zwei große Arbeitgeber zu erreichen sind, welche dafür bekannt sind Pendler zu beschäftigen. Gleichzeitig ist aber die ÖPNV Anbindung zur Innenstadt akzeptabel und es sind Ärzte etc. in der Nähe, so dass auch Senioren als Mieter in Frage kämen.
        Aktuell habe ich auch einen solchen Pendler als Mieter, welcher am Wochenende zu seiner Familie reist und sich in der Woche über seine neue möblierte Wohnung mit geringen Nebenkosten freut. Der Mieter kann seine Miete steuerlich geltend machen wodurch seine Kaltmiete reell geringer ist.

        Mein Tipp für die Praxis ist noch einfach anzufangen. Geh zu Besichtigungen, sprich mit Banken und auch mit Maklern. Wenn du ein Grundwissen hast wirst du dort noch einiges mehr mitbekommen und vor allem ein Marktgefühl entwickeln. (Sowohl was Banken als auch Immobilien angeht.)
        Vor einer Besichtigung empfehle ich dir ungefähr 2km von der Wohnung entfernt zu parken und einfach gemütlich durch die Gegend zu schlendern.
        Ich frage gerne nach dem nächsten Supermarkt, Fitnessstudio, Restaurant und was mir die Leute empfehlen können.
        So erhalte ich einen deutlich praktischeren Einblick von der Mikrolage. Und gefühlt 90% der Leute sind auch sehr auskunftsfreudig. 🙂

        • finanziell-frei-mit-30.de

          Hallo Jan,

          dafür lasse ich mir bei der zweiten Antwort etwas mehr Zeit.
          Du antwortest ja auch eher in eigenen Blogbeiträgen als in einem „normalen“ Kommentar. 😉
          Das wichtigste bei der Immobilienauswahl ist letztendlich, dass wir auch in der Zukunft noch genügend Mieter finden, die auch angemessene Mieten zahlen.
          Die Mieter sind letztendlich die größte Einnahmequelle und Wertsteigerungen sind dabei vorerst nachrangig.

          Deine Lageprüfung hört sich wirklich sehr gut und fundiert an.
          Man merkt, dass Du schon einiges an Immobilienerfahrung gesammelt hast.
          Die Wahl Deiner letzten ETW hört sich wirklich sehr vernünftig an. Wenn es genügend Pendler gibt, kann mit einer möbilierten Wohnung auch einiges mehr an Miete erzielt werden. Zudem sind es meistens auch einfachere Mieter, weil sie schließlich nur relativ wenig Zeit in der Wohnung verbringen und so potentiell auch weniger kaputt machen.

          Dein Praxistipp ist wirklich der Hammer. Sehr einfach, effektiv und doch extrem relevant für die Praxis Besonders wenn man in einer Gegend oder Stadt investieren möchte, wo man sich überhaupt nicht auskennt.

          Schöne Grüße
          Dominik

  • Ich würde die Idee vielleicht erst mal mit einer 2er WG starten. Wenn du dir Fremde in die Wohnung holst, bist du schnell nicht mehr der Herr deiner eigenen Wohnung. Und wenn das läuft, kann man Nummer 3 ins Boot holen. Im besten Falle zieht ggf. mal deine bessere Hälfte ein. Oder du vermietest die Zimmer alle einzeln und möbliert.

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Jenny,

      das ist bestimmt eine gute Vorgehensweise zuerst nur einen weiteren Mieter aufzunehmen.
      Es gibt auf jeden Fall viele Möglichkeiten und die Zukunft lässt sich natürlich auch nur schlecht vorhersagen.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Hallo Dominik,

    Interessante Idee! Aber meine Frage wäre, wer möchte 10-15 Jahre in einer WG leben ausser er mag es wirklich in einer Gemeinschaft zu wohnen, bis die Immobilie abgezahlt ist? Ich für meinen Teil bin absolut nicht der WG Mensch, ich lebe lieber alleine bzw. mit meiner Freundin, da habe ich meine Ruhe und alles is so wie es sein soll (Ordnung, Sauberkeit etc.).

    Wenn dann selbst irgendwo zur Miete wohnen und gleich alle 3 Zimmer vermieten, das wäre zumindest meine Vorgehensweise. Ich habe wahrscheinlich ähnlich viel Ahnung von Immobilieninvestments wie du oder sogar noch weniger. Aber irgendwann möchte ich Immobilien besitzen, warhscheinlich alleine schon wegen des Preises nicht in der Schweiz.

    Momentan bleibe ich bei: Business, Aktien, Kryptowährungen und Cash.

    Gruss
    Thomas

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Thomas,

      es war von mir auch nicht gemeint, dass man die ganze Zeit in einer WG bleibt.
      Man kann ja auch irgendwann ausziehen und dann die Wohnung weiter als WG vermieten oder eine normale Vermietung draus machen.
      Das ist ja auch wichtig für sich selbst festzustellen, was zu einem selbst passt. Ich würde das auch auf keinen Fall machen, wenn ich keine Lust hätte in einer WG zu wohnen. Das ist und bleibt eine Lifestyle-Entscheidung.

      Wenn Du irgendwo zur Miete wohnst und weitere Untermieter aufnehmen willst, musst Du die Erlaubnis des Vermieters vorher einholen. Das könnte also durchaus problematisch sein. Ich habe auch schon häufiger gehört, dass da Vermieter oft nicht mitspielen.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Hallo Domink,

    vom Schnitt ist deine Beispielwohung für eine WG geeignet. Warum diese spezielle Wohung als sinnvolle Investition nicht in Frage kommt, hast du bereits gehört. Lage, Nachtspeicheröfen, Rolläden…
    Jans Tipp erstmal viele Besichtigungen zu machen, Bankgespräche zu führen um einerseits ein Gefühl für die Investition in Immobilie zu bekommen ist Gold wert. Denn so sprichst du irgendwann mit allen Beteiligten auf Augenhöhe.
    Wichtig ist bei aller Rechnerei auch ob du dir eine Wohung alleine leisten kannst, wenn du für dich feststellst du magst viel lieber alleine wohnen.

    Probiere das WG wohnen doch einfach mal als Mieter über einen Zeitraum von 1-2 Jahren aus, dann hast du eine bessere Vorstellung ob dir diese Form des Lebens liegt.

    Julias Bedenken kann ich nicht teilen, denn die meisten WG‘ s haben einen Hauptmieter, der seinerseits die Zimmer untervermietet. Für den Nebenmieter macht es keinen Unterschied, ob er eine Vermieter hat der die Wohung mietet oder besitzt. Und dein Konzept an sich ist nicht neu, alle Hauptmieter finanzieren sich auf diese Weise ihre Bude ;). Erst in neuerer Zeit hat sich die Vermietung einzelner Zimmer an gleichberechtigte Mieter einer WG durchgesetzt.

    Berufstätigen WG’s werden immer beliebter, daher solltest du dein Konzept auch unabhängig von der Idee der Vermietung an Studenten prüfen. Denn auch du wirst älter und dann stellt sich die Frage magst du in 10 Jahren noch mit dem jungen Gemüse zusammen wohnen. Aber dann kannst du ja die steuerfreie Verkaufsoption ziehen.

    Take care,

    June

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo June,

      es ist wirklich von Vorteil, wenn man vor dem Kauf der ersten Wohnung bereits einige besichtigt hat und auch mit verschiedenen Banken bereits im Gespräch war. Dadurch hat man eine gewisse Routine und kann deutlich entspannter auftreten. Es ist etwas ganz anderes, wenn man das zum ersten Mal und nicht weiß wie soetwas abläuft oder ob man das schon hunderte Male gemacht hat.

      Ich denke es ist wirklich das beste das WG-Leben vorher bereits schon mal getestet zu haben, damit man weiß, ob man damit zurechtkommen würde. Der größte Unterschied als Besitzer der Immobilie wäre, dass man dadurch die Miete der anderen dazu nutzen kann die Wohnung abzubezahlen oder zumindest die Zinsen zu decken.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Hallo Dominik,

    für den ersten Ansatz jetzt mal die ganzen Details (Zahlen, Lage, etc) außer Acht gelassen.
    Das funktioniert!

    Ich lebe im Prinzip mit Unterbrechungen seit 2002 so.
    Allerdings immer zur Miete. Dein Modell hat den Vorteil, dass die Leute die Bude (teilweise) abzahlen aber am Ende willst du ja eigentlich gar keine Immobilie haben. Du willst doch frei und flexibel bleiben, oder?!

    Wenn du Mieter bist und dir das alles auf den Sack geht, hörst du halt einfach auf. Kündigung und weg. Wenn die anderen nörgeln kann ja einer von denen das Hauptmietverhältnis übernehmen 😉
    Jedenfalls kannst du es auch bei der Mietvariante so hinbringen, dass du in der Endabrechnung mietfrei wohnst. Wenn es gut läuft hast du sogar deutlichen Überschuss! Und selbst, wenn du nicht komplett mietfrei davon kommst, ist es immer noch billiger eine Wohnung alleine zu mieten.

    Wenn mal kein fester Mieter da ist, läuft Airbnb auch immer gut. Mieterwechsel werden nämlich wahrscheinlich auch öfter passieren, als du dir das grad noch denkst. Junge Leute kommen und gehen.

    Also in Ballungsgebieten ist das Ding ne sichere Sache, wenn man nicht einen ganz bestimmten Betrag sicher immer erreichen will/muss. Dass du noch so einiges beachten musst, hast du ja schon gemerkt aber ich für mich funktioniert das wunderbar.

    Fang das Modell als Hauptmieter einer Wohnung an, sammle die Erfahrungen, die von ganz alleine kommen werden und entscheide dich dann, ob du das auch mit Eigentum machen möchtest.

    Voll cool, dass ich nicht der einzige Freak bin 🙂
    (Sie dir bewusst, dass viele Menschen ein solches Modell mindestens „komisch“ finden werden!)

    Alles Gute,
    Vincent

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Vincent,

      vielen Dank für Deine Erfahrungen und diesen langen Kommentar.

      In der Tat könnte es vielleicht auch eine Alternative sein als Hauptmieter aufzutreten und dadurch die eigene Flexibilität zu bewahren. Für mich ist in der Tat der größte Nachteil an dem Besitz von Immobilien, dass sie unflexibel machen und einen an einen Ort binden. Wenn es genauso gut in dieser Konstellation funktioniert, wäre das auf jeden Fall eine gute Alternative.

      Ich kann mir sehr gut vorstellen, dass das in Ballungsgebieten eigentlich schon eine sichere Sache ist. Noch besser ist es wahrscheinlich, wenn man in einer Unistadt lebt.

      Sollen die anderen Menschen es doch komisch finden. Die meisten finden es ja auch komisch regelmäßig Geld zu sparen und in Aktien und ETFs zu investieren. Trotzdem oder gerade aus diesem Grund werde ich so weiter machen, wie ICH es für richtig halte.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Ein Bekannter von mir ist nach dem Abitur in eine andere Stadt umgezogen. Die Wohnungssuche war damals so schwierig, dass er sich entschieden hat, eine 4-Zimmer-Wohnung anzumieten.

    Als Hauptmieter konnte er sich seine Mitbewohner aussuchen. Das waren dann jemand, der technische Probleme lösen konnte, jemand, der gut kochen konnte und noch jemand Cooles.

    Weil er das Risiko für die Gesamtmiete getragen hat, haben die anderen drei mehr pro Quadratmeter gezahlt als er. So konnte er in einer recht teuren Stadt recht günstig wohnen. Um genau zu sein: fast mietfrei.

    Kaufen muss man eine Immobilie für dieses Modell nun wirklich nicht. Die Stimmung innerhalb der WG kann halt darunter leiden, wenn diese Finanzierung „rauskommt“… Sagen wir’s so: Mit meinen Freunden würde ich das nicht machen!

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Christa,

      vielen Dank für das Teilen dieser Geschichte.
      Das ist ja wirklich spannend zu hören, wie aus der Not heraus dieses Konzept geboren wurde.

      Fast mietfrei ist ja auch schon mal eine wirklich tolle Sache. Wenn dann die WG auch noch gut zusammenpasst und man gerne zusammen Zeit verbringt, ist das ja umso besser. In der Tat könnte die Stimmung darunter leiden, doch dafür trägt er (wie Du auch geschrieben hast) das Risiko und muss sich um alles kümmern. Die meisten Menschen werden das auch verstehen und wären wahrscheinlich nicht bereit das Risiko zu tragen oder sich um alles zu kümmern.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Hallo Dominik,

    ich habe tatsächlich schon mal von einem Vermieter mit dem Modell gehört. Ist aber wirklich etwas seltsam.
    Du hast in der Beschreibung schon einen unkt genannt der gegen das Investment spricht: „ich während meines Studiums noch nicht sagen, wo ich später eingesetzt werde „. Falls Du eine Wohnung in Gelsenkirchen kaufst und nach dem Studium nach München oder noch weiter weg ziehst werden Mieterwechsel etwas schwieriger. Das Studium ist vermutlich in 5 Jahren beendet. Das ist zu kurz um die Wohnung danach abzustoßen.

    Die Nebenkosten interessieren Dich als Vermieter nicht. Sie werden ja auch an den Mieter abgetragen. Außer, dass hohe Nebenkosten vermutlich zu niedrigeren Kaltmieten führen. Dem Mieter ist am Ende ja egal wie sich sein Geld aufteilt, solange es passt. Falls Deine Zimmermiete warm angedacht war hast Du die Nebenkosten als Ausgabenpunkt vergessen.

    30% wirst Du nie an Steuern zahlen. Als große Posten setzt Du gegen die Miete, die Finanzierungskosten und die Afa. Die hast Du komplett vergessen. Rechne einfach mal groß mit 2% von der Kosten der Immobilie inkl Nebenkosten und dann noch 80%. Falls das Finanzamt einem Wohnanteil von 80% zu dem Kaufpreis zustimmt passt die Formel. Die Summe kannst Du am Jahr auch von den Steuern absetzen.

    Eine Immobilie zu finden die sich in 25 Jahren kalkulatorisch selbst abzahlt ist heute nicht so einfach. Außer es ist einiges daran zu machen, was den Preis entsprechend anhebt.

    Du solltest auf jeden Fall Wohnungen ansehen um den Wert besser im Vergleich beurteilen zu können. Die Lage solltest Du nach ein paar Jahren in der Stadt ja einschätzen können. Und die Miethöhe durch Deinen Bekanntenkreis vermutlich auch. 52% Eigenkapitalrendite kommt dabei nie im Leben raus. Das wäre zu schön. Bei mir ergab sich eine Eigenkapitalrendite von 12-10% über die ersten 4 Jahre. Das ist schon ein sehr schöner Wert. Und das ohne Steuer. Mit Steuer ist sie sogar noch besser. Zumindest in den ersten Jahren. Du kannst ja auch Reparaturen absetzen, die vielleicht langfristig eine höhere Miete bringen. Nicht zu verwechseln mit Modernisierungen. Den Unterschied kannst Du Dir auch einmal ansehen, wenn Du etwas als Investment kaufen möchtest. Man darf es in den ersten 3 Jahren nur nicht mit Reparaturen übertreiben, sonst muss man sie über 50 Jahre abschreiben.

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Kiev,

      ich danke Dir erstmal für diesen langen und ausführlichen Kommentar.

      „Du hast in der Beschreibung schon einen unkt genannt der gegen das Investment spricht: „ich während meines Studiums noch nicht sagen, wo ich später eingesetzt werde „. Falls Du eine Wohnung in Gelsenkirchen kaufst und nach dem Studium nach München oder noch weiter weg ziehst werden Mieterwechsel etwas schwieriger. Das Studium ist vermutlich in 5 Jahren beendet. Das ist zu kurz um die Wohnung danach abzustoßen.“

      Genau aus diesem Grund hätte ich auch nicht vor das während des Studiums umzusetzen, sondern erst danach. In etwa einem Jahr werde ich mein Studium abgeschlossen haben.

      Die Nebenkosten habe ich hierbei noch nicht berücksichtigt, weil letztendlich der Mieter diese dann noch zusätzlich tragen muss.
      Ich hatte zu Beginn ja schon geschrieben, dass ich nicht so stark in den Details drin bin, sodass ich eher grob die steuerliche Situation darstellen wollte. Schließlich gibt es soviele Einflussfaktoren, dass ich nie ohne konkrete Zahlen die Steuer ganz korrekt berechnen kann.

      Handelt es sich bei den 10-12% Eigenkapitakrendite auch um eine selbst gegründete WG, wo Du selbst ein Zimmer hast?
      Das gibt in der Tat auch einen großen Vorteil, weil ich dadurch ja keine Miete zahlen muss und dadurch das eingesparte Geld nicht versteuern muss. Zudem können bei einer WG auch deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielt werden als bei einer direkten Vermietung.

      Ich möchte an dieser Stelle nochmal betonen, dass ich kein Immobilienexperte bin und mich auch noch nicht genug mit dem Markt und den Details auseindergesetzt habe. Ich wollte nur diesen Artikel schreiben, um ein erstes Gefühl dafür zu bekommen, ob es überhaupt möglich ist und auf was ich noch achten sollte.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Ich hatte auch schon an eine WG gedacht. Vermutlich wird sich das Problem aber demnächst durch eine Gemütliche Business Wohnung in Salzburg von selbst erledigen

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Sandra,

      gerngeschehen.
      Das hört sich doch wirklich gut an.
      Hauptsache Du bist am Ende damit glücklich.

      Schöne Grüße
      Dominik

  • Guten Tag liebe Mitleser,
    vielen Dank für dieses ausführliche Rechenbeispiel. Ich werde dem demnächst meine Aufmerksamkeit widmen. Zurzeit spiele ich jedoch mit dem Gedanken, zunächst meine Eigentumswohnung zu verkaufen.

    Viele Grüße
    Jonas

  • Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Vielleicht sollte mal mit dem Immobilienmakler in Minden reden. Wenn ich mir eine Wohnung kaufe, könnte ich ja vielleicht so ein WG Model ausprobieren.

    • finanziell-frei-mit-30.de

      Hallo Sandra,

      es freut mich, dass der Artikel Dir gefallen hat.
      Wenn Du das umgesetzt hast, melde Dich gerne bei mir.
      Das wäre ein spannendes Thema für einen Gastbeitrag und mit echten Zahlen wahrscheinlich noch interessanter.

      Schöne Grüße
      Dominik

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